REIT মানে নতুন প্রজন্মের বিনিয়োগ কৌশল, জেনে নিন খুঁটিনাটি

একটু একটু করে বাজারে দেখা যাচ্ছে Real Estate Investment Trust (REIT), যদিও এগুলির সংখ্যা এখনও কম। এই নতুন প্রজন্মের বিনিয়োগ নিয়ে প্রাথমিকভাবে ইনভেস্টরদের জানালেন প্রতীক দানতারা, হেড, ইনভেস্টর রিলেশনস অ্যান্ড স্ট্র্যাটেজি, নেক্সাস সিলেক্ট ট্রাস্ট; ইপিসি সদস্য, ইন্ডিয়ান REITs অ্যাসোসিয়েশন।
শুনলেন নীলাঞ্জন দে

সঞ্চয় এই প্রথম বার REIT নিয়ে আলোচনা করছে। সংক্ষেপে বলুন REIT কী?

এক কথায় বলতে গেলে, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট এক নতুন শ্রেণীর বিনিয়োগ মাধ্যম। REIT ব্যবহার করে কোনও ইনডিভিজুয়াল সরাসরি সম্পত্তি না কিনেও ‘ইনকাম জেনেরেটিং’, অর্থাৎ আয়-উৎপাদনকারী, রিয়েল এস্টেটে লগ্নি করতে পারেন।

REIT নিয়ন্ত্রণ করে আমাদের দেশের ক্যাপিটাল মার্কেট রেগুলেটর সেবি। এর জগত নেহাত ছোট নয়। সাধারণত উচ্চমানের বাণিজ্যিক সম্পত্তি, যেমন ধরুন অফিস বিল্ডিং বা শপিং মল, অধিগ্রহণ ও পরিচালনা করে REIT। উদাহরণ হিসেবে বলা যায় আমাদের সংস্থা নেক্সাস সিলেক্ট ট্রাস্ট সম্বন্ধে। দক্ষিণ কলকাতার সাউথ সিটি মল পরিচালনা করে নেক্সাস।

REIT-এ বিনিয়োগকারীরা ওই সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত ভাড়ার একটি অংশ প্রতি কোয়ার্টারে পান। পাশাপাশি, এ-ও বলে রাখি, দীর্ঘমেয়াদে অ্যাসেটের মূল্যবৃদ্ধিরও সম্ভাবনা থাকে। সেবির নিয়ম-নীতি এখানে প্রাসঙ্গিক। সেই নিয়ম অনুযায়ী, একটি REIT তার ‘নেট ডিস্ট্রিবিউটেবল ক্যাশ ফ্লো’ থেকে অন্তত ৯০ শতাংশ ইউনিটহোল্ডারদের মধ্যে বিতরণ বা ডিস্ট্রিবিউশন করে। যদিও নিয়মে বছরে অন্তত দু’বার বিতরণের কথা বলা হয়েছে, বর্তমানে ভারতে তালিকাভুক্ত সব REIT প্রতি কোয়ার্টারে এই ডিস্ট্রিবিউশন করছে।

REIT কীভাবে ভবিষ্যতের ইনভেস্টরদের জন্য নয়া বিকল্প হবে? নতুন কোন ধরনের ট্রেন্ড দেখা যাচ্ছে?

আমরা এখনই বুঝতে পারছি যে ভারতে REIT বাজারের ভবিষ্যৎ বেশ আশাব্যঞ্জক। দেশের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মার্কেট যত বিস্তৃত হবে, REIT ততই সাধারণ খুচরো বিনিয়োগকারীদের কাছে গ্রহণযোগ্য একটি বিনিয়োগ মাধ্যম হয়ে উঠবে।

সম্প্রতি REIT-কে বিভিন্ন ইক্যুইটি সূচকে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। এটি অবশ্যই এক ইতিবাচক পদক্ষেপ। কারন এর ফলে আগামী দিনে আরও বেশি সংখ্যক বিনিয়োগকারী এই খাতে আগ্রহী হবেন বলে মনে করি আমরা। রিটেল বা ছোট, খুচরো বিনিয়োগকারীদের মধ্যে সচেতনতা বাড়বে। দেশীয় ও আন্তর্জাতিক স্তরের প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণেও বৃদ্ধি দেখব আমরা। এর পাশাপাশি আরও উচ্চমানের বাণিজ্যিক সম্পত্তি REIT-এর মাধ্যমে বাজারে আসবে।

বর্তমানে অফিস ও রিটেল সম্পত্তিই REIT বাজারে প্রধান ভূমিকা পালন করছে। তবে আগামী কয়েক বছরে ডেটা সেন্টার, হোটেল এবং লজিস্টিক্স পার্কের মতো নতুন সম্পদশ্রেণি (অ্যাসেট ক্লাস) REIT-এর আওতায় আসতে পারে। এর ফলে বিনিয়োগকারীদের সামনে আরও ডাইভারসিফায়েড পোর্টফোলিও করার সুযোগ আসবে।

তাহলে REIT-এ বিনিয়োগ করে কীভাবে লাভবান হতে পারেন বিনিয়োগকারীরা?

মনে রাখুন, REIT মূলত একটি ‘টোটাল রিটার্ন’ বিনিয়োগ প্রকল্প। অর্থাৎ, একদিকে নিয়মিত ভাড়া থেকে ইনকাম পাওয়া যায়, অন্যদিকে দীর্ঘমেয়াদে ভ্যালুয়েশন বাড়ার সম্ভাবনা থাকে। এই দু’টিরই সুবিধা পেতে পারেন ইনভেস্টররা।

এই বিষয়টি অন্য আর এক দিক থেকে দেখুন। REIT-এ বিনিয়োগ করলে অফিস বা শপিং মলের মতো বাণিজ্যিক সম্পত্তির আয়ের অংশীদার হওয়া যায়। অথচ সম্পত্তি সরাসরি কেনার দরকার হয় না। আগেই বলেছি, REIT সেবি-নিয়ন্ত্রিত। স্টক মার্কেটে তালিকাভুক্ত হওয়ায় এখানে স্বচ্ছতা ও তুলনামূলকভাবে ভাল লিকুইডিটি রয়েছে। পাশাপাশি, এখানে ইনভেস্ট করলে বিনিয়োগের বৈচিত্র্য (ডাইভার্সিফিকেশন) আনতে পারবেন। গত কয়েক বছরে ভারতীয় REIT-গুলি কর-পূর্ব (pre-tax) ভিত্তিতে ১৫ শতাংশের বেশি মোট রিটার্ন দিয়েছে। তবে, বুঝতেই পারছেন, কোনও গ্যারান্টি দেওয়ার প্রশ্ন নেই। আমাদের বক্তব্য খুব পরিষ্কার। এই জাতীয় বিনিয়োগ সব বয়সের ইনভেস্টরদের জন্য উপযুক্ত বলে আমরা বিশ্বাস করি। বিশেষ করে অবসরের কাছাকাছি থাকলে ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ইনকাম একটি বড়সড় সুবিধা হতে পারে।

এও জেনে রাখুন, REIT ইউনিট NSE এবং BSE-তে লেনদেন হয়। ফলে ডিম্যাট অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে সহজেই কেনাবেচা করা যায়। হঁ‌্যা, বাজারদরের উপর নির্ভর করবে অনেক কিছু, তবে একটি REIT ইউনিটের দাম সাধারণত ১০০ থেকে ৫০০ টাকার মধ্যে থাকে। এমনকি একজন বিনিয়োগকারী চাইলে মাত্র একটি ইউনিটও কিনতে বা বিক্রি করতে পারেন। পদ্ধতিটি খুব সহজ।